www.evansnyc.com
English  |  Español  |  Français  |  Italiano  |  Deutsch  |  Português  |  中文
Поиск:
Покупка недвижимости в Нью-Йорке
Тел.:
Нью-Йорк:
+1 917 328 2117
Россия:
+7 499 609 23 80
Украина:
+380 44 353 0223
E-mail:
Address:
243 west 60th street, store 2
New York, NY 10023
Покупка недвижимости в Нью-Йорке

Ваш путеводитель по покупке недвижимости в Нью-Йорке



На этой страничке мы попробуем ответить на многие вопросы, с которыми наиболее часто сталкиваются наши клиенты в процессе поиска недвижимости на покупку в Нью-Йорке. К сожалению мы не можем осветить многочисленные нюансы нью-йоркского рынка недвижимости на одной страничке, но будем рады ответить на любые индивидуальные вопросы об аренде, покупке и продаже недвижимости в Нью-Йорке и предложить нашу профессиональную помощь на протяжении всего процесса.

Пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону +1(917) 6642413, скайпу: evansnyc или по электронной почте info@evansnyc.com, и мы с удовольствием вам поможем.


Могут ли иностранцы купить квартиру в Нью-Йорке (и в США вообще)? Подробнее

Можно ли получить кредит на покупку недвижимости в Нью-Йорке, не являясь резидентом или гражданином США? Подробнее

Покупка с целью последующей сдачи в аренду Подробнее

Сколько стоят услуги агента покупателя в Нью-Йорке? Подробнее

Вы упомянули кооперативы и кондоминиумы. В чем между ними разница? Подробнее

Какой тип собственности предпочтителен для иностранных инвесторов? Подробнее

Цены на недвижимость в кооперативных домах значительно ниже, чем в кондоминиумах. Может ли иностранный инвестор приобрести собственность в кооперативе? Подробнее

За что я должен платить как владелец недвижимости в Нью-Йорке? Подробнее

Здание имеет налоговую льготу 421A или J51. Что это значит? Подробнее

На какие расходы должен рассчитывать покупатель в Нью-Йорке поверх указанной стоимости недвижимости? Подробнее

Как найти недвижимость на покупку в Нью-Йорке? Подробнее

Как мне проверить юридическую чистоту недвижимости? Подробнее

Как регистрируется право собственности? Подробнее

Я планирую поездку в Нью-Йорк в ближайшем будущем с целью покупки недвижимости. Что вы советуете подготовить заранее? Подробнее

Каковы основные этапы сделки купли-продажи в Нью-Йорке? Подробнее

Что происходит на рынке недвижимости сейчас? Подробнее



Могут ли иностранцы купить квартиру в Нью-Йорке (и в США)?

Да конечно, и очень многие наши клиенты уже давно являются счастливыми обладателями недвижимости в Нью-Йорке и США. Не существует никаких ограничений на приобретение жилой недвижимости в США для иностранцев. При этом есть определенные нюансы, которые делают одни виды недвижимости более предпочтительными для иностранных инвесторов, чем другие. Например, наиболее распространенные в Нью-Йорке кооперативные дома требуют от каждого потенциального покупателя пройти сложную процедуру одобрения, которая включает в себя предоставление полной финансовой информации о покупателе. Это обычно очень усложняет или иногда даже делает невозможной покупку кооперативной квартиры для тех, кто не имеет кредитной истории и не является налоговым резидентом в США. Но к счастью есть другие виды жилой недвижимости, такие как кондоминиумы и отдельно стоящие частные дома, которые не имеют никаких ограничений и являются очень популярными среди иностранных покупателей.

К списку вопросов


Можно ли получить кредит на покупку недвижимости в Нью-Йорке, не являясь резидентом или гражданином США?

Кредитование – ключевой инструмент любого успешного вложения инвестиций: оно не только позволяет Вам приобрести собственность, которая в противном случае может быть вне Вашего бюджета, но также в значительной степени повышает рентабельность Ваших собственных денег. Кредитование предоставляет инвестору налоговые льготы – все проценты по ипотеке вычитаются при инвестиционной/арендуемой собственности. Ипотечные кредиты доступны и для нерезидентов США. Мы работаем с несколькими банками, успешно финансирующими иностранных покупателей. Ставки по кредитам в настоящее время очень привлекательные и составляют всего 4-5 процентов годовых. Обычно нерезидент должен финансировать до 30-50% от стоимости квартиры. Мы с радостью свяжем Вас с несколькими банками и специалистами по ипотеке на выбор, которые специализируются именно на иностранных покупателях.

Подробнее об ипотеке в США


К списку вопросов


Покупка с целью последующей сдачи в аренду

Если Вы планируете инвестировать в недвижимость Нью-Йорка с тем, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, мы с удовольствием поможем Вам в управлении всем процессом. Мы подберем надежного арендатора, поможем заключить договор аренды и удостоверимся в том, что арендатор вовремя платит арендную плату. Мы также позаботимся о Ваших платежах по квартире, проследим за своевременной оплатой коммунальных счетов, страховки и налога на собственность. Рынок аренды в Нью-Йорке очень благоприятный, поэтому Вы без затруднений подберете арендатора. В последние годы при дефиците предложения арендная плата устойчиво повышается. Вы сможете использовать доход от аренды на возмещение расходов, связанных с налогами, ежемесячными и ипотечными платежами. Нас часто спрашивают, можно ли сдавать квартиру в Нью-Йорке на короткий срок. К сожалению, это почти не возможно. Большинство зданий в Нью-Йорке разрешают только долгосрочную аренду от 12 месяцев. Лишь в некоторых жилых домах разрешается краткосрочная аренда на шесть или три месяца. Консультанты Evans смогут порекомендовать вам здания, лучшим образом соответствующие Вашим требованиям.

К списку вопросов


Сколько стоят услуги агента покупателя в Нью-Йорке?

Если Вы пользуетесь услугами Evans, то комиссия с покупателя не взимается. Да, именно так - наши и услуги для покупателей совершенно бесплатны! За редким исключением, полную брокерскую комиссию в сделках купли-продажи жилой недвижимости оплачивает продавец, затем она делится между брокерами покупателя и продавца. Это правило обычно распространяется и на коммерческую недвижимость.

К списку вопросов


Вы упомянули кооперативы и кондоминиумы. В чем между ними разница?

Кондоминиумы – это обычный вид собственности, к которому мы с вами привыкли. Вы покупаете право на собственность на саму недвижимость и соответствующую ей долю общих площадей дома. Кооперативные же дома принадлежат специально для этого организованным корпорациям, владеющие жилым домом целиком. Покупая недвижимость в кооперативном доме, Вы покупаете акции в корпорации пропорционально размеру квартиры и становитесь акционером дома вместе с Вашими новыми соседями. Каждый такой акционер получает право на эксклюзивный договор аренды на свою квартиру в доме, а не право собственности на недвижимость. Это не обычный вид недвижимости даже для Соединенных Штатов Америки, но очень распространенный в Нью-Йорке. Большинство наших иностранных инвесторов справедливо избегают этот вид недвижимости по этой и некоторым другим причинам.

К списку вопросов


Какой тип собственности предпочтителен для иностранных инвесторов?

Самый популярный тип недвижимости среди наших иностранных инвесторов это конечно кондоминиумы. Кондоминиумы составляют примерно 25-30 процентов недвижимости города, и их количество быстро растет. Кондоминиумы приветствуют иностранных инвесторов, позволяют использовать квартиры как для постоянного проживания, так и для редких поездок в город (pied-a-terre) и для сдачи в аренду. У кондоминумов тоже существует формальный процесс рассмотрения потенциальных покупателей и арендаторов, но при этом у них нет права отказать в такой покупке или аренде, при условии, что покупатель выполнил все формальности и предоставил требуемые документы. Кондо стоят дороже кооперативов – главным образом, из-за высокой ликвидности этого типа недвижимости. Другими словами, кондо гораздо проще купить, использовать и продать, чем кооперативные квартиры. В результате кондо является более привлекательным вариантом для инвесторов и покупателей иностранцев.

За последние несколько лет в Нью-Йорке построили большое количество красивых новых кондоминиумов. Многие старинные здания подверглись реконструкции и продаются как кондо. Более того, большинство новых кондоминиумов получили от города налоговые льготы на налог на собственность на срок от 10 до 25 лет, что позволяет значительно сэкономить на ежемесячных расходах. Вдобавок многие новостройки предлагают уникальные современные удобства для жителей: бассейны, спортивные клубы, комнаты для детей, терассы, огромные окна высотой от пола до потолка, первоклассный ремонт и высококачественное обслуживание.

К списку вопросов


Цены на недвижимость в кооперативных домах значительно ниже, чем в кондоминиумах. Может ли иностранный инвестор приобрести собственность в кооперативе?


Для иностранца непросто купить кооперативную квартиру в силу нескольких причин.

1. Рассмотрение потенциального покупателя кооперативной квартиры это почти всегда довольно мучительный процесс, который включает в себя предоставление большого количества персональной финансовой информации и личное собеседование и занимает от нескольких недель до более месяца. Многие кооперативы одобряют только тех покупателей, которые работают в Нью-Йорке, платят налоги и имеют безупречную кредитную историю в США. Более того, к сожалению, закон пока еще дает кооперативу право не предоставлять потенциальному покупателю объяснений о причине отказа.


2. Почти все кооперативные дома существенно ограничивают права собственников на использование и аренду, что делает их непривлекательными для инвесторов. Большинство кооперативных домов разрешают только постоянное проживание, то есть использовать такую квартиру время от времени для поездок в Нью-Йорк обычно нельзя. Обычно кооперативные квартиры не могут сдаваться в аренду, или могут сдаваться всего на 1-2 года и лишь по прошествии определенного срока владения недвижимостью. При этом потенциальный арендатор должен пройти такую же долгую и тщательную проверку как и потенциальный покупатель.


3. Кооперативные дома часто ограничивают размер ипотечного кредита, который покупатель может получить на покупку недвижимости. Иногда получение такого кредита не разрешается и необходимо не только полностью оплатить такую квартиру из собственных средств, но и показать, что и после покупки в вашем распоряжении остались значительные наличные средства.


4. При продаже кооперативной квартиры ваш покупатель опять должен пройти процедуру одобрения и собеседования, что сокращает количество потенциальных покупателей, и, как следствие, цену инвестиционной собственности.


5. При продаже недвижимости кооперативы часто накладывают на продавцов дополнительный налог на перепродажу, чтобы уменьшить спекулятивные покупки.


Все эти меры предусмотрены для защиты интересов акционеров кооператива прежде всего с целью гарантировать, чтобы каждый новый покупатель обладал финансовой стабильностью, был в состоянии оплачивать регулярные и непредвиденные расходы по обслуживанию и содержанию дома. Более того, акционеры кооперативов часто рассматривают его как привилегированный клуб и намеренно выбирают только определенный тип соседей, проживание с которыми им будет приятно. Рыночная цена большинства кооперативных квартир на 10-20% ниже цен на кондоминиумы. Ежемесячные расходы (коммунальные платежи), наоборот, обычно немного выше. И все же кооперативы могут быть привлекательными для тех, кто планирует постоянно жить в квартире. Зачастую кооперативные дома - это старинные здания с красивыми историческими деталями, каминами, высокими потолками, лепниной и иногда даже с собственным садиком. Поэтому мы будем рады показать Вам оба вида недвижимости (и кооперативы и кондоминиумы) и поможем сделать Вам правильный выбор!

К списку вопросов


Какие у меня будут расходы как у владельца недвижимости в Нью-Йорке?

Владельцы недвижимости в Нью-Йорке платят городской налог на недвижимость и ежемесячные коммунальные расходы на содержание и обслуживание дома. В зависимости от вида и размера квартиры, а также от имеющихся в доме удобств эти расходы могут составлять от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов в месяц. Обычно нужно рассчитывать на расходы примерно 10-20 долларов за кв. метр в месяц.

Если Вы сдаете недвижимость в аренду, то большая часть понесенных Вами расходов может быть списана из Вашего налогооблагаемого дохода от аренды. Пожалуйста, проконсультируйтесь у налогового специалиста.

К списку вопросов


Здание имеет налоговую льготу 421A или J51. Что это значит?

Это означает, что Ваш ежегодный налог на недвижимость в таком доме будет на ближайшие несколько лет значительно ниже налога на недвижимость в аналогичных домах, не имеющих подобной льготы. В Нью-Йорке принят ряд мер с целью мотивировать застройщиков развивать город. До недавнего времени большинство новых кондоминиумов участвовало в одной из программ по частичному освобождению от налогов. Программа распространяется не только на новые постройки, но и на некоторые типы реконструированных зданий. Наиболее распространенная программа 421-А предполагает значительные налоговые скидки в течение 10 лет после запуска дома в эксплуатацию. Налог на недвижимость возрастает постепенно каждые 2 года, пока не истекает срок действия льготы. На некоторые здания льготы распространяются в течение более длительного периода – 14, 15, 20 или до 25 лет. Определяющие выбор факторы – это географическое положение, использование государственных займов и грантов, наличие доступных по цене квартир в здании. Брокер из компании Эванс предоставит Вам подробную информацию о налоговом статусе выбранной Вами недвижимости.

К списку вопросов


На какие расходы должен рассчитывать покупатель в Нью-Йорке поверх указанной стоимости недвижимости ?

Дополнительные затраты покупателя при совершении сделки купли-продажи в Нью-Йорке могут достигать 1-6% стоимости самой недвижимости. Это включает в себя различные налоги, титульное страхование и услуги адвоката. Например, если Вы покупаете недвижимость напрямую от застройщика («спонсора»), застройщик переложит на вас обычно оплачиваемый продавцами transfer tax, который составляет 1,4% для собственности ниже $499,999 и 1.825% - выше $499,999. Стоимость титульного страхования составляет примерно $450 за каждые $100,000 стоимости недвижимости. Титульное страхование защищает Ваше право собственности от возможных притязаний третьей стороны на протяжении всего срока владения. Если недвижимость стоит больше $1,000,000 Вам также дополнительно необходимо заплатить Mansion tax - налог в размере 1% от цены на недвижимость. При ипотечном кредите дополнительные расходы будут включать в себя ипотечный налог, составляющий 1.8% от суммы кредита до $499,999 и 1.925% выше $499,999 долларов.


Таким образом, примерно нужно расчитывать на дополнительные 5 процентов. Чтобы оценить более точно, мы сделали удобный калькулятор, чтобы помочь нашим клиентам оценить примерные расходы на сделку. Мы также всегда будем рады проконсультировать Вас, какие расходы возникнут при покупке выбранной Вами недвижимости.

К списку вопросов


Как найти недвижимость на покупку в Нью-Йорке?

Чтобы лучше сориентироваться на рынке недвижимости Нью-Йорка, удобно воспользоваться услугами опытного профессионального брокера, хорошо знающего свое дело и представляющего именно ваши интересы. Evans Real Estate Investments является членом the Real Estate Board of New York, а также the National and New York Realtor Organizations, которые обеспечивают доступ ко всему рынку недвижимости Нью-Йорка – к абсолютно любой собственности, выставленной любым брокером Нью-Йорка. Поэтому, в отличие от многих европейских агентств, агенты Evans могут показать ЛЮБУЮ квартиру, которая выставлена на продажу. Более того, профессиональная база данных агентов Evans предоставит Вам всю историческую и текущую информацию о любой понравившейся Вам квартире, историю ее продажи и аренды, ее настоящих и прошлых владельцах, сравнит цены в доме и ближайших домах. Важно также отметить, что агенты, рекламирующие недвижимость от продавца по закону представляют интересы именно продавца. Агент продавца не может и не будет способствовать снижению цены, это против его или ее контрактных и фидуциарных обязанностей. Они также не обязаны раскрывать покупателю всю информацию по недвижимости, анализировать ее инвестиционную привлекательность и возможные риски при покупке. Помощь брокера, представляющего именно Ваши интересы может оказаться неоценимой. Опытный брокер покупателя поможет Вам сохранить время, деньги и наилучшим образом защитит Ваши интересы. Мы будем рады, если Вы выберете именно нас и сделаем все, чтобы оправдать Ваше доверие. Наши услуги для покупателей совершенно бесплатны! Почитайте, что говорят о нас наши клиенты.


К списку вопросов


Как мне проверить юридическую чистоту недвижимости?

Чтобы структурировать сделку купли-продажи, как продавец, так и покупатель пользуются услугами юристов, которые обсуждают условия контракта (предварительное соглашение, по которому платиться депозит), занимаются поиском правового титула, вопросами страхования, проверяют здание на предмет арестов и нарушений. Ваш брокер из компании Evans с радостью порекомендует специалистов по недвижимости: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров и других профессионалов, которые помогут Вам при покупке.

К списку вопросов


Как регистрируется право собственности?

Оформление права собственности на нового владельца является частью завершения сделки и обычно выполняется адвокатом покупателя: именно он подписывает документы в Реестре Нью-Йорка. В момент покупки все регистрационные документы сканируются, фотографируются и сохраняются таким образом, чтобы любой желающий смог посмотреть и проверить их.

К списку вопросов


Я планирую поездку в Нью-Йорк в ближайшем будущем с целью покупки недвижимости. Что вы советуете подготовить заранее?

Прежде чем приступить к путешествию по рынку недвижимости Нью-Йорка, полезно подготовиться. Таким образом, когда Вы определитесь с покупкой, можно будет быстро приобрести выбранную недвижимость. Если Вы планируете брать кредит на покупку, необходимо проконсультироваться с ипотечным брокером или банкиром, чтобы получить одобрение банка и выбрать наиболее благоприятные условия кредита еще до начала поиска недвижимости. Это позволит Вам не только узнать, сколько Вы можете потратить, но и стать более привлекательным покупателем для продавца, и, как следствие, договориться о более выгодной цене. Также можно заранее проинтервьюировать и выбрать адвоката, который будет вести вашу сделку. Мы можем порекомендовать Вам нескольких адвокатов на выбор, в том числе говорящих на русском языке. Излишне говорить, насколько важно выбрать юриста, которому Вы доверяете и с которым комфортно работать. Мы советуем также проконсультироваться со специалистом по налогам, который поможет выработать оптимальную для Вас структуру покупки и заранее оформить соответствующие бумаги или сформировать юридические лица, если нужно. Налоговые обязательства различны для резидентов и нерезидентов США, а также в случае покупки собственного дома или инвестиционной недвижимости. В результате, очень полезно посоветоваться с хорошим налоговым специалистом, финансовым представителем или бухгалтером. Наконец, нужно подготовить Ваши финансовые средства и особенно сумму для аванса в размере 10% от стоимости покупки, чтобы она была готова, когда понадобится. Для этого Вы можете открыть счет в банке США, если еще не имеете такового, или перечислить деньги на эскроу-счет Вашего адвоката.


К списку вопросов


Каковы основные этапы сделки купли-продажи в Нью-Йорке?

1: Поиск недвижимости и предложение

Любая покупка начинается с выбора. Посмотрев различные варианты и выбрав квартиру на покупку, Вам нужно сделать предложение о покупке. Такое предложение не ограничивает Вас: можно сделать несколько предложений, чтобы заключить наиболее выгодную сделку. Ваш агент из компании Evans всегда будет рядом и сделает все, чтобы заключить сделку по наиболее низкой цене. Как только предложение принимается продавцом, агент или адвокат продавца посылает контракт и установленные в здании внутренние порядки (или предлагаемый план для нового объекта) юристу покупателя для ознакомления.


2: Обсуждение и подписание предварительного договора.

Условия договора очень важны, они определяют детали будущей покупки. Вы должны внимательно изучить предварительный договор со своим адвокатом, чтобы понимать риски и обязательства, которые Вы на себя берете. Пока договор не подписан, Продавец может продолжать показывать квартиру и принять более выгодное предложение. Стандартное время, которое дается покупателю для проверки договора – от 5 до 10 рабочих дней. После подписания договора выплачивается аванс в размере 10% от стоимости недвижимости. Этот аванс хранится на счете доверенного адвоката продавца. Обычно аванс не возмещается, если покупатель не заключает сделку. Тем не менее, Вы можете обсуждать определенные условия, на которых возможно его вернуть. Одно из таких условий в договоре связано с ипотекой – оно гарантирует возврат аванса в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование в определенные сроки.


3: Получение одобрения дома

Возможно, получение одобрения дома - это самый неприятный этап покупки в Нью-Йорке. Это процедура, которую невозможно избежать, даже если Вы покупаете квартиру в самом дружелюбном кондоминиуме. Вам нужно будет предоставить всю необходимую личную и финансовую информацию, включая налоговые декларации, выписки с банковских счетов, личные и деловые рекомендации и т.д. Одобрение кондоминиума обычно всего лишь формальность. Одобрение кооператива – это строгая процедура, которая обычно включает личное собеседование.


4: Подготовка к сделке

После того, как договор подписан, у Вашего адвоката есть время, чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости, наличие обременений, арестов и нарушений. Если Вы берете ипотечный кредит, банк проверит все необходимые документы о Ваших доходах и расходах, а также необходимые финансовые документы здания. Как только добро банка будет получено, Ваш банк перечислит полную сумму займа на счет Вашего адвоката. За день до завершения сделки следует совершить окончательный осмотр квартиры, чтобы убедиться, что она находится в том состоянии с тем оборудованием, которое ожидалось и обсуждалось.


5: Сделка

В день сделки все стороны (продавец и покупатель, адвокаты, адвокат банка, представитель титульного страхования) собираются вместе, чтобы подписать окончательный набор документов и совершить все платежи. Взамен покупатель получит новое право собственности вместе с титульной страховкой и, конечно, ключи от новой квартиры.

К списку вопросов


Что происходит на рынке недвижимости сейчас?

Хотя прогнозирование будущего - весьма неблагодарное занятие, существуют определенные тенденции и факторы, свидетельствующие о движении рынка в ту или иную сторону. Проанализировав эти факторы, мы можем оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости.

Большая часть недвижимости в Манхэттене доступна лишь состоятельным покупателям, для которых недвижимость – это не единственный способ вложения средств. Хотя этот сегмент не изолирован от негативного влияния экономики в целом, он менее чувствителен к ценам. Не похоже, чтобы покупатели недвижимости в Манхэттене, способные заплатить около $10-15 тысяч за кв. метр, тратили при этом последний доллар. Более того, рекордно низкие процентные ставки делает ипотеку очень доступной, тем самым влияя на рост цен.

Следующие факторы наиболее характерны для рынка кондоминиумов, и поэтому очень важны для инвесторов вообще и иностранных инвесторов в частности. На рынке недвижимости Нью-Йорка именно кондоминиумы является легко доступным вариантом для иностранных инвесторов и простой в управлении собственностью для местных инвесторов. Этот вид собственности составляет всего около 25-30% всего рынка жилой недвижимости в Нью-Йорке. Такое соотношение привело к росту цен на кондо в течение нескольких прошлых лет, которые значительно превысили средние показатели по рынку. По нашему мнению, эта тенденция будет актуальна и в будущем.

К тому же, слабый доллар способствует тому, что покупка недвижимости в Нью-Йорке стала очень привлекательной для держателей других валют. Высокий зарубежный спрос поддерживает рост цен на кондоминиумы, а в совокупности с понижающимися процентными ставками способствовует росту цен.

К списку вопросов


Найдите свой дом
Я ищу:
Расположение:
Спальни:
Общая площадь:
кв. футы
Цена:
USD
Свяжитесь с нами:
Тел.:
Нью-Йорк:
+1 917 328 2117
Россия:
+7 499 609 23 80
Украина:
+380 44 353 0223
E-mail:
Address:
243 west 60th street, store 2
New York, NY 10023
Вся информация на этом сайте, включая тексты и обьекты недвижимости на продажу или в аренду, получена компанией Эванс из надежныx по мнению компании источников. Справочники и калькуляторы представляют приблизительную информацию и могут быть использованы только для предварительных расчетов. Данные могут быть неполными или ошибочными. Цены, арендная стоимость, коммиссионное вознаграждение и условия ипотечного кредитования могут быть изменены, и варианты на продажу или в аренду могут быть сняты без предупреждения. Вся информация получена от третьих лиц, которые несут полную ответственность за ее содержание. Точные расчеты расходов при покупке или кредитовании должны быть получены при помощи профессионального адвоката или ипотечного специалиста. Все размеры и измерения, включая общую площадь, приблизительны. Точные измерения должны быть получены при помощи профессионального архитектора, конструктора или инженера. Соглашение о конфиденциальности | Условия использования